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2024-02-26
國家貿易風險及經濟研究

全球建商和房地產公司面臨挑戰

Challenging times for homebuilders and real estate companies

建築業及房地產業是典型的週期性行業,對勞動力市場變化、大宗商品價格尤其是利率環境和信貸可及性高度敏感,目前面臨重重壓力。2024 年狀況恐難以改善。

 

住宅建築商遭遇挫折

住宅市場在供需兩端面臨雙重限制利率上漲導致家庭無力購房,尤其是隨著房價上漲,使得需求迅速惡化。

加之全球勞動力短缺,2021 年至 2023 年末歐洲房企建築施工遭遇嚴重阻礙。美國建築業遙相呼應,勞動力缺口相比疫情前高出幾乎 30%,與此同時,2022 年的一份調查顯示,日本 60% 的建築公司表示面臨勞動力短缺。

上述供應端問題,疊加過去兩年利率飛漲,導致建築成本一路走高:原材料價格上漲、薪酬壓力陡增、融資成本飆升。

 

高利率挑戰商業地產公司 

過去幾年困難重重,商業地產公司(主要活躍於工業建築、辦公和零售商店等非住宅市場)尤為敏感,疫情封鎖和電商加速發展為線下商店帶來嚴峻挑戰,而混合工作方式導致辦公空間需求下降,商辦市場一時難以適應。2023 年第一季度,美國商辦空置率達到 20.2%,創下 15 年來新高,歐洲重回 2016 年水準 (7.5%)。

高利率背景下,房企面臨多重挑戰,首要挑戰便是房地產交易量和總價值雙雙下跌,為房企帶來顯著衝擊。當前環境下,頹勢盡顯,過去幾年,歐洲商業地產交易量縮減逾半,跌至 2010 年來的最低水準。除此之外,過去兩年利息成本迅速上漲,構成另一大挑戰。 

 

2024 年展望:發達經濟體住宅價格有望下降

高利率和房屋供應不足背景下,房地產市場依然如履薄冰。 

儘管房價針對高利率有所調整,但由於房屋供應持續不足(潛在賣家糾結低利率或不願低價出售),2023 年房價仍然居高不下。

2024 年或將出現轉折,從買家角度來看,多數發達經濟體房價預計將會下降(德國下降 34%,日本下降 31%)。

與此同時,商業地產市場挑戰重重,迫使某些公司訴諸極端手段,選擇變賣資產。進入 2024 以來,商業地產價格相比峰值時期已暴跌 25%。更有甚者,某些知名地產降價超過 50%,當前經濟環境下某些房企面臨的窘境可見一斑。

我們預計,隨著政策性利率的下降,2024 年將喜憂參半。然而,當前背景下,依然令人擔憂。部分現有債務鎖定固定利率,新貸款的利潤率創下十餘年來的新低,令人不禁懷疑:隨著市場漸露疲態,預期的降息能否及時提供足夠支撐?

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