建築業及房地產業是典型的週期性行業，對勞動力市場變化、大宗商品價格尤其是利率環境和信貸可及性高度敏感，目前面臨重重壓力。2024 年狀況恐難以改善。
住宅建築商遭遇挫折
住宅市場在供需兩端面臨雙重限制。利率上漲導致家庭無力購房，尤其是隨著房價上漲，使得需求迅速惡化。
加之全球勞動力短缺，2021 年至 2023 年末歐洲房企建築施工遭遇嚴重阻礙。美國建築業遙相呼應，勞動力缺口相比疫情前高出幾乎 30%，與此同時，2022 年的一份調查顯示，日本 60% 的建築公司表示面臨勞動力短缺。
上述供應端問題，疊加過去兩年利率飛漲，導致建築成本一路走高：原材料價格上漲、薪酬壓力陡增、融資成本飆升。
高利率挑戰商業地產公司
過去幾年困難重重，商業地產公司（主要活躍於工業建築、辦公和零售商店等非住宅市場）尤為敏感，疫情封鎖和電商加速發展為線下商店帶來嚴峻挑戰，而混合工作方式導致辦公空間需求下降，商辦市場一時難以適應。2023 年第一季度，美國商辦空置率達到 20.2%，創下 15 年來新高，歐洲重回 2016 年水準 (7.5%)。
高利率背景下，房企面臨多重挑戰，首要挑戰便是房地產交易量和總價值雙雙下跌，為房企帶來顯著衝擊。當前環境下，頹勢盡顯，過去幾年，歐洲商業地產交易量縮減逾半，跌至 2010 年來的最低水準。除此之外，過去兩年利息成本迅速上漲，構成另一大挑戰。
2024 年展望：發達經濟體住宅價格有望下降
高利率和房屋供應不足背景下，房地產市場依然如履薄冰。
儘管房價針對高利率有所調整，但由於房屋供應持續不足（潛在賣家糾結低利率或不願低價出售），2023 年房價仍然居高不下。
2024 年或將出現轉折，從買家角度來看，多數發達經濟體房價預計將會下降（德國下降 34%，日本下降 31%）。
與此同時，商業地產市場挑戰重重，迫使某些公司訴諸極端手段，選擇變賣資產。進入 2024 以來，商業地產價格相比峰值時期已暴跌 25%。更有甚者，某些知名地產降價超過 50%，當前經濟環境下某些房企面臨的窘境可見一斑。
我們預計，隨著政策性利率的下降，2024 年將喜憂參半。然而，當前背景下，依然令人擔憂。部分現有債務鎖定固定利率，新貸款的利潤率創下十餘年來的新低，令人不禁懷疑：隨著市場漸露疲態，預期的降息能否及時提供足夠支撐？
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[1] Source: ECOFIN, Coface
[2] Source : Statista
